Аренда является длящейся гражданской сделкой. Стороны могут определить точный период временного владения объектом, либо указать в договоре положение о неопределенном сроке. В любом случае, если арендатором выступает организация, то действие арендного соглашения не прекращается при смене состава учредителей, либо при продаже юридического лица. Условия аренды в указанной ситуации также не изменятся.
Особенности действия договора аренды
Арендуя помещение или здание, организация соглашается вносить плату за временное пользование, обеспечивать сохранность объекта. От имени арендатора документы подписывает руководитель компании, чьи полномочия подтверждаются уставом, приказом. Также право подписания договора может передаваться по доверенности иным лицам.
Арендодателя не должно интересовать, кто входит в состав учредителей предприятия. Эти вопросы вообще не описываются в документах. Одним из ключевых условий договора является его срок действия. Возможны следующие варианты:
- если продолжительность действия соглашения не превышает 1 год, достаточно оформить сделку в простой письменной форме;
- при длительности договора свыше 12 месяцев нужно пройти регистрацию договора (сведения об арендном обременении будут внесены в ЕГРН);
- если стороны указали пункт о неопределенном сроке действия, то регистрация не требуется.
В процессе пользования объектом у арендатора могут меняться основные регистрационные данные – размер уставного капитала ООО, состав участников, положения устава, адрес нахождения филиалов и т.д. Хотя эти изменения важны для целей налогового учета, на арендные правоотношения они не влияют.
Нужно ли переоформлять аренду при продаже компании
Собственники компании-арендатора могут в любой момент принять решение о ее продаже. Официальная регистрация документов по такой сделке проходит по линии ФНС. Если на дату купли-продажи организация владела недвижимостью по аренде, нужно учитывать следующее:
- все условия арендного договора останутся без изменения, так как на них не влияет изменения в составе учредителей Общества;
- арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения соглашения и освобождения объекта;
- если исходный договор проходил регистрацию через Росреестр, при купле-продаже компании не требуется обновлять информацию в ЕГРН;
- тот факт, что у продаваемой компании меняется руководитель, также не влечет обязанность менять условия соглашения.
В документах на арендные правоотношения указываются сведения об организации-арендаторе (наименование, адрес, ОГРН, ИНН). По умолчанию, при продаже предприятия эта информация не изменится. Соответственно, не придется и корректировать соглашение на временное пользование недвижимостью.
Наличие в аренде помещения или здания является дополнительным преимуществом при продаже ООО. Покупателя не придется искать новый объект для ведения деятельности, что упрощает все действия. Более того, если арендуемая недвижимость является официальным адресом Общества, не требуется вносить изменения в ЕГРЮЛ в указанной части.
