Судами общей юрисдикции нередко рассматриваются споры, связанные с самовольными постройками.
На практике часто возникают случаи, когда собственники земельных участков возводят здания, делают реконструкцию имеющихся без разрешения на это уполномоченных органов. А в последующем такие строения все – таки требуют оформления. И здесь возникают трудности.
Согласно Градостроительному Кодексу РФ, самовольная постройка – «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений».
Самовольная постройка - это социальное и правовое явление, возникающее на стыке частных и публичных интересов. С одной стороны, в основе права осуществлять строительство на земельном участке лежит законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой - правоотношения, связанные с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированы органами публичной власти и находятся под их строгим контролем.
Цель норм гражданского права, регулирующих отношения, связанные с самовольным строительством, - обеспечить баланс частных и публичных интересов, защиту фундаментальных конституционных прав собственника, безопасность строительства и защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц.
Понятие «самовольная постройка» также закреплено в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С августа 2018 года статья 222 ГК РФ, посвященная самовольным постройкам, действует в измененной редакции. Обновленная 222 ГК РФ в качестве последствия создания самовольной постройки впервые предусмотрела возможность не только сноса, но и приведения постройки в соответствие с разрешенными параметрами строительства, установленными Правилами застройки и землепользования, документацией по планировке территории, или обязательными требования к параметрам постройки, предусмотренным законом.
Признаки самовольной постройки, которые становятся предметом доказывания в судебных разбирательствах по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о сносе самовольных построек: объект гражданских прав, обладающий признаками недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ); факт создания строения на земельном участке, не предоставленном для этих целей; факт создания постройки без получения на это необходимых разрешений; факт возведения строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Особенностью правового режима самовольной постройки является то, что, обладая качественными характеристиками недвижимого имущества, с формальной точки зрения она таковой не является, поскольку не внесена в государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Самовольная постройка не является полноценным объектом гражданских прав, поскольку не может быть предметом сделки, не может быть передана по наследству, не выступает объектом имущественного налогообложения.
В целях обеспечения правильного и единообразного применения судами норм о самовольной постройке Пленум Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснил, что правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства. Осуществление собственником и иными правообладателями земельных участков прав, таких как возведение на них зданий и сооружений, осуществление их реконструкции или сноса, разрешение строительства на своем участке другим лицам возможно только при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно - гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством. Возведение (создание) здания, сооружения (объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки.
Существующая сегодня практика позволяет сохранить самовольные постройки, даже если они возведены без согласования и даже если их конструкция нарушает действующие правила застройки, градостроительные регламенты и нормативы. Конечно, владелец «самостроя» должен будет привести все в надлежащий вид. Но это позволит избежать утраты объекта и сохранить право собственности на него.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, при одновременном соблюдении условий, указанных в ч.3 ст. 222 ГК РФ, а именно:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судья Новомосковского районного суда Тульской области Л.И.Соловьева
