Две квартиры с одинаковой площадью в договоре могут оказаться разными по размеру комнат, потому что метры в договоре складываются из частей, которые для жизни весят по-разному. Перечень ниже пригодится тому, кто сравнивает планировки по цифре в прайсе и хочет понять, что за ней стоит.
Из чего складывается цифра в договоре
Жилищный кодекс складывает общий метраж квартиры из всех её частей, включая кухню, коридоры и санузлы, но без балконов, лоджий, веранд и террас: так сказано в части 5 статьи 15 Жилищного кодекса. Застройщик же вправе назначать цену по общей приведённой площади, то есть по общей площади плюс лоджии и балконы с понижающими коэффициентами, это разрешает статья 5 закона № 214-ФЗ о долевом строительстве. Сами коэффициенты установил приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр: для лоджий 0,5, для балконов 0,3, для террас 0,3, для веранд 1,0.
Поэтому у одной и той же квартиры цифра в прайсе и в выписке из ЕГРН после сдачи может отличаться, и это не ошибка: в прайсе стоит приведённая, в ЕГРН общая. Когда двухкомнатная квартира в новостройке выбирается из нескольких вариантов, сравнивать их имеет смысл по одинаковой мере, а лучше по экспликации, где каждое помещение указано отдельно.
Цена ошибки ощутима. Метр лоджии в приведённой площади идёт за половину цены, а метр коридора оплачивается полностью. Поэтому две планировки с одной цифрой в прайсе по-разному стоят в пересчёте на метры, которыми семья пользуется каждый день.
Топ 7 пунктов, из которых складываются метры двушки по договору
- Две жилые комнаты. Только они считаются жилыми метрами. Их размер решает, поместится ли в спальне шкаф, а во второй комнате детская кровать и стол.
- Кухня. Входит в общий метраж, но жилой не считается. Если кухня объединена с гостиной, одна из двух «комнат» из объявления на деле оказывается кухней.
- Прихожая и коридор. Полные метры по цене жилых. Длинный коридор в узкой секции добавляет метры, но не прибавляет места, где можно поставить мебель.
- Санузел или два. Второй санузел удобен семье, но забирает метры, которые в другой планировке ушли бы в комнату или кухню.
- Кладовая, гардеробная, ниши. Полезны, если в них есть дверь и глубина под полки. Ниша в полметра глубиной считается площадью, а хранить в ней почти нечего.
- Лоджия или балкон. Лоджия входит в приведённую площадь с коэффициентом 0,5, балкон с коэффициентом 0,3. На юге лоджия с мая по сентябрь работает как летняя комната, поэтому за половину цены метра она здесь даёт больше пользы, чем в средней полосе.
- Разница между проектом и обмером. После сдачи дома квартиру обмеряют, и результат может отличаться от проекта. Договор определяет, кто кому доплачивает. Если отклонение превысило допустимое, покупатель вправе расторгнуть ДДУ через суд, а сам допуск договор может установить не больше пяти процентов, так требует часть 1.1 статьи 9 закона № 214-ФЗ.
Что делать с этим списком
Перед бронью попросить у отдела продаж экспликацию квартиры: площадь каждого помещения отдельно, а лоджии и балконы с коэффициентом. Сложить отдельно жилые комнаты, отдельно всё остальное и сравнить две планировки по жилым метрам, а не по итоговой цифре.
Второй шаг: посмотреть в проекте ДДУ, какой допуск по площади указан и как считается доплата. Чем меньше допуск, тем раньше у покупателя появляется право расторгнуть договор, если после обмера метраж заметно разошёлся с проектом.
Третий шаг наступает при приёмке. Площадь, которая попадёт в ЕГРН, берётся из технического плана дома после обмера, и её стоит сверить с цифрой в договоре до подписания акта. Если разница есть, в акте или в отдельном соглашении фиксируют, кто и сколько доплачивает, иначе спорить потом придётся по переписке.
