Многие жители Тулы и области предпочитают купить квартиру в новостройке, чем приобретать вторичное жилье. Новые дома возводятся по современным технологиям строительства, у них современная и привлекательная архитектура, квартиры имеют улучшенные планировки. И, конечно, квартира в новостройке от застройщика − это гарантированная юридическая чистота сделки.
К сожалению, не все застройщики честны со своими покупателями. Девелоперы находят лазейки в законе, которые позволяют им собрать со своих клиентов деньги, но взамен дать им лишь пустые бумажки и никаких квартир. В этой статье эксперты строительной компании «СК Фаворит» расскажут о самых распространенных опасных схемах продажи квартир, чтобы каждый, кто мечтает купить квартиру в новостройке недорого, не попался на уловки мошенников.
Что важно понимать для начала
Если вы хотите купить квартиру в новостройке от застройщика, важно понимать одну юридическую формальность: приобрести по договору купли-продажи жилплощадь вы можете только в построенном и сданном в эксплуатацию доме.
Самый распространенный вид покупки жилья на современном рынке российской недвижимости − это приобретение жилья в доме на нулевой стадии строительства. То есть в новостройке, которой фактически не существует.
В этом случае вы не покупаете квартиру в прямом смысле слова, а вносите свои инвестиции − деньги в бизнес-проект компании застройщика, после завершения которого вы получите жилье, а строительная компания − прибыль от хозяйственной деятельности.
Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК)
ЖСК регулируются пятым разделом Жилищного кодекса РФ и Градостроительным кодексом. Специального закона для жилищно-строительных кооперативов не существует, поэтому их деятельность хоть и законна, но не урегулирована.
Суть схемы
По сути ЖСК − это объединение пайщиков для возведения многоквартирного дома и последующего распределения в нем квартир.
Чтобы приобрести квартиру по ЖСК, покупатель становится пайщиком, который подчиняется уставу ЖСК. Пайщик заключает договор паенакопления и в соответствии с ним оплачивает свой пай, дающий ему право на получение квартиры в возведенной новостройке.
Порядок платежей установлен в Уставе ЖСК, однако кооператив может его менять, увеличивать сумму платежей, назначать новые взносы. Пайщик при этом станет собственником квартиры только при условии, что все эти платежи он оплачивает.
В чем возможные риски
Обычно дом строит не сам кооператив, а организация, с которой заключен договор. Риск заключается в том, что часто учредитель и председатель правления ЖСК непосредственно связан с застройщиком. Компания, которая будет возводить новостройку, тоже родственна застройщику.
Возможна ситуация, когда пайщики оплатили свои паи, ЖСК внес полученные деньги на счет строительной компании, а та ничего не построила, но вывела деньги со своего баланса.
Обманутый пайщик может безуспешно требовать от кооператива возврата денег, но не от строительной компании, так как между ним и застройщиков фактически договорные отношения отсутствуют. И требовать справедливости от кооператива тоже бессмысленно, ведь он поступил по сути так, как и нужно: уплатил их строительной компании. А то, как они были израсходованы, − не его вина.
Также в схеме ЖСК нет понятия сроков возведения и сдачи дома, получение права собственности на квартиру может затянуться на очень долгое время. Устав кооператива может ограничить право пайщика на продажу пая. Кроме того, сделки по ЖСК не регистрируются в Росреестре.
Вексели
Еще один способ покупки квартиры в новостройке от застройщика − это ценные бумаги. Клиент приобретает у застройщика вексель, которым потом может оплатить покупку квартиры после постройки дома. Таким образом приобретается не право на жилье, а безусловное денежное обязательство застройщика.
В чем возможные риски
Застройщик может отказать покупателю в передаче ему квартиры. Потребовать свои квадратные метры покупатель не сможет, зато на полном законном основании имеет возможность требовать возврата денежных средств. И, скорее всего, получит их назад.
Фирмы-посредники
Довольно сложная, но применяемая мошенниками схема, которая подразумевает создание двух фирм с похожими названиями. Трюк в том, что схожие по наименованию фирмы покупатели квартир воспринимают как взаимосвязанные, хотя на деле это не так.
Суть схемы
Застройщик создает две фирмы: ООО «Снежинка-1» и ООО «Снежинка-2». Генеральный директор «Снежинки-2» странным образом оказывает недееспособным, пропавшим или вообще отсутствующим в принципе. ООО «Снежинка-1» берет на себя постройку дома, а «Снежинка-2» будет продавать в нем квартиры клиентам.
Две эти фирмы заключают договор, по которому «Снежинка-2» занимается риэлтерской деятельностью: будет искать покупателей и привлекать денежные средства для передачи «Снежинке-1» для возведения новостройки.
Возможные риски
Вроде дом строится и квартиры продаются. Но риэлтерская «Снежинка-2» не отдает строящей «Снежинке-1» деньги клиентов, а просто выводит их со своего баланса. Финансы оседают на счетах дружественной фирмы застройщика.
Стройка замораживается, покупатели в гневе. «Снежинка-1» подает иск к «Снежинке-2», чтобы якобы взыскать деньги покупателей. Но «Снежинка-2» внезапно объявляет себя банкротов − денег у них нет.
Покупатели требуют своих деньги и квартиры от «Снежинки-1», но юридически эта фирма с ними никак не связана и обязательств перед ними не имеет. И вообще, фирма сама пострадала от «Снежинки-2».
Последняя стадия аферы − это возбуждение уголовного дела на генерального директора «Снежинки-2». Но, как мы уже говорили, такого физического лица не существует изначально.
Мошенники получают деньги, а обманутые клиенты теряют надежду на возврат финансов и квартиры.
Договор долевого участия
Единственный гарантированно надежный способ купить квартиру в Туле в новостройке от застройщика − это оформить договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Такой договор регулируется Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
ДДУ защищает права участников долевого строительства, и выдвигает обязанности для застройщика. Именно поэтому строительные компании, которые на самом деле планируют привлечь деньги дольщиков и по завершению строительства передать им квартиру, без проблем заключают с клиентами ДДУ.
Более того, 214-ФЗ содержит достаточно строгие требования к застройщику, которые отфильтровывают недобросовестные компании. К ним относится:
● размер уставного капитала;
● договор страхования ответственности;
● право собственности/права аренды на земельный участок, на котором будет вестись строительство;
● разрешение на строительство;
● и многое другое.
Сделка, заключенная по ДДУ, обязательно регистрируется в Росреестре. Это дает возможность надежно подтвердить вступление дольщика и застройщика в договорные отношения. И только после регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания получает от клиента деньги.
Купить квартиру от «СК Фаворит»
«СК Фаворит» реализует квартиры в новостройках через договоры долевого участия. Вы получаете возможность купить квартиру в новостройке в Туле максимально надежно: напрямую от застройщика и по проверенной и урегулированной законом схеме.
Сейчас открыты продажи квартир в новостройках микрорайона «Юго-Восточный». Первая очередь домов №21 и №24 сдана в эксплуатацию, квартиры в строящихся домах №12 и №23 ждут своих владельцев. Цена квадратного метра начинается от 45 000 рублей.
Микрорайон «Юго-Восточный» расположен на Восточном обводе. Этот район известен жителям Тулы как новый и современный микрорайон, находящийся всего в 10-15 минутах от центра города. Вокруг развита инфраструктура, в которую входят спортивно-развлекательные заведения, гипермаркеты, детские образовательные учреждения и парки.
Внутри микрорайона планируется постройка новых школы и детского сада, физкультурно-оздоровительного центра, паркинга, детских и спортивных площадок. Планировки 1,2,3-комнатный квартир обладают просторными кухнями и прихожими, большими комнатами, местами под шкафы-купе или кладовыми.
Узнать подробности об актуальных предложениях и информацию об условиях покупки квартиры вы можете на нашем официальном сайте http://skf-t.ru, или в официальном офисе продаж по телефону 701-101.
